Direito de vizinhança, privacidade e os limites do construir: a orientação do STJ
A propriedade deve ser exercida em consonância com sua função de coexistência social
Nas cidades brasileiras, sobretudo em loteamentos, bairros em expansão e áreas urbanas cada vez mais adensadas, tornou-se frequente a construção de edificações muito próximas entre si. O aumento do preço dos terrenos, aliado à necessidade de melhor aproveitamento econômico do solo, tem estimulado projetos mais compactos e ocupações mais intensas dos lotes. Esse cenário, embora compreensível sob a perspectiva urbanística e patrimonial, também amplia conflitos relacionados à privacidade, ao sossego, à segurança, à ventilação e à iluminação entre imóveis vizinhos.
Por essa razão, o direito de construir não pode ser compreendido como faculdade ilimitada do proprietário. Antes de iniciar qualquer obra, é indispensável conhecer as normas aplicáveis ao imóvel, inclusive a legislação municipal, o código de obras local, as restrições urbanísticas do loteamento e, quando existentes, a convenção condominial e o regulamento interno. Construir, portanto, não significa apenas ocupar os limites do terreno, mas também observar os limites jurídicos impostos pela convivência harmoniosa entre propriedades contíguas.
O direito de propriedade, embora amplo, não é absoluto. No plano das relações de vizinhança, o ordenamento jurídico impõe limites claros ao uso da propriedade, precisamente para preservar a convivência harmoniosa entre imóveis contíguos. É nesse contexto que se insere a disciplina do direito de vizinhança, especialmente no que se refere à proteção da privacidade diante de construções erguidas em afronta aos limites legais.
A objetividade do art. 1.301 do Código Civil
O ponto nuclear da matéria está no art. 1.301 do Código Civil, segundo o qual é defeso abrir janelas, fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho. A norma não decorre de capricho formalista, mas de uma razão elementar: impedir o devassamento do imóvel limítrofe e resguardar a esfera de privacidade, o sossego e a segurança do vizinho.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem interpretado esse dispositivo em chave objetiva. No julgamento do REsp 1.531.094/SP, a Terceira Turma assentou que a vedação do art. 1.301 do Código Civil traduz verdadeira presunção de devassamento, a qual não se restringe à visão direta do imóvel alheio, podendo alcançar outras formas de invasão da esfera possessória e privada, inclusive de natureza auditiva, olfativa e física. Em termos práticos, isso significa que não se exige do vizinho a prova concreta do dano. Basta a comprovação de que a construção foi realizada em desacordo com a distância mínima legal.
A solução prestigia a segurança jurídica. Se a lei estabelece um limite objetivo para a abertura de janelas e estruturas semelhantes, seria contraditório impor ao prejudicado o ônus, muitas vezes penoso, de demonstrar em juízo aquilo que a própria norma já presume. O ilícito, nesse cenário, decorre da própria desconformidade da obra com o parâmetro legal.
Câmeras de segurança e devassamento tecnológico
A discussão adquire contornos ainda mais atuais diante da disseminação das câmeras de segurança em residências e condomínios. Embora tais equipamentos cumpram, em princípio, à finalidade legítima de proteção patrimonial e pessoal, o seu posicionamento não pode converter-se em mecanismo de intromissão indevida na esfera privada do imóvel vizinho. Quando instaladas de modo a captar, de forma habitual e injustificada, quintais, pátios, janelas, áreas de lazer ou outros espaços de uso reservado da propriedade contígua, essas câmeras podem configurar forma contemporânea de devassamento, em ofensa ao direito de vizinhança e à tutela constitucional da privacidade.
Nesse ponto, a jurisprudência tem buscado compatibilizar dois interesses juridicamente relevantes. De um lado, o direito à segurança de quem instala o equipamento. De outro, o direito à intimidade e à vida privada de quem suporta a captação indevida. A orientação predominante é a de que a segurança não autoriza vigilância invasiva sobre imóvel alheio. Demonstrado que o campo de visão da câmera alcança, de maneira indevida, áreas privadas do vizinho, revela-se legítima a determinação judicial de retirada, redirecionamento ou limitação técnica do equipamento.
Diversamente do que ocorre nas hipóteses regidas pelo art. 1.301 do Código Civil, contudo, a controvérsia relativa às câmeras costuma exigir prova concreta da violação. Não basta a mera suspeita de monitoramento abusivo. Incumbe à parte autora demonstrar, por elementos objetivos, que o equipamento efetivamente capta imagens da área privada do imóvel vizinho. Também por isso, a configuração do dano moral não se mostra automática. Sua incidência depende da demonstração de constrangimento efetivo, exposição indevida ou abalo à esfera extrapatrimonial que ultrapasse o dissabor cotidiano.
Tutela jurisdicional e medidas de correção
Constatada a irregularidade, a consequência natural é o desfazimento da obra. Essa, em regra, é a providência principal para reprimir a violação ao direito de vizinhança. Todavia, a jurisprudência também tem reconhecido que a solução do conflito não precisa assumir feição necessariamente maximalista. À luz do princípio da proporcionalidade, admite-se que, em determinadas hipóteses, a tutela jurisdicional seja concretizada por meio de medidas alternativas menos gravosas, desde que aptas a cessar a lesão à privacidade do imóvel vizinho.
Entre essas soluções, destacam-se a elevação do muro divisório e a adaptação ou o fechamento da abertura irregular. O ponto decisivo, porém, é que tal providência alternativa não pode ser determinada de ofício pelo magistrado em substituição espontânea à demolição. Para que isso ocorra, é indispensável adequada formulação processual, com pedido subsidiário que permita ao julgador, diante das circunstâncias do caso concreto, aplicar medida menos onerosa, porém igualmente eficaz.
No que se refere às câmeras, a lógica é semelhante. A instalação do equipamento, por si só, não é ilícita. O abuso reside no alcance indevido da vigilância. Por isso, a resposta jurisdicional deve guardar correspondência com a extensão da lesão, podendo consistir na retirada, no redirecionamento ou na limitação técnica do dispositivo, sempre com o objetivo de impedir a captação indevida da esfera privada do imóvel contíguo.
Prazo para oposição e ausência de servidão
Outro aspecto relevante diz respeito ao prazo para oposição à obra irregular. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que, não havendo impugnação no prazo de ano e dia após a conclusão da obra, o vizinho prejudicado perde a pretensão de exigir judicialmente o seu desfazimento. Esse entendimento aparece, entre outros precedentes, no AgInt no AREsp 190.682/RS.
Há, entretanto, um ponto de grande importância. O decurso desse prazo não transforma a situação irregular em servidão. Em outras palavras, a ausência de oposição tempestiva impede a demolição, mas não consolida em favor do infrator um direito adquirido à vista, à luz ou ao devassamento. Assim, o proprietário que construiu irregularmente não poderá impedir que o vizinho, em exercício regular de seu próprio direito de construir, levante edificação que suprima a claridade ou a ventilação da janela aberta em desacordo com a lei.
Essa compreensão é juridicamente correta. O silêncio do vizinho por ano e dia apenas impede o desfazimento da obra. Não converte a irregularidade em título jurídico, nem faz nascer, por tolerância, uma servidão jamais validamente constituída.
Considerações finais
A orientação jurisprudencial sobre o tema pode ser compreendida em quatro eixos fundamentais. O primeiro consiste no caráter objetivo da regra prevista no art. 1.301 do Código Civil, cuja violação gera presunção de devassamento e dispensa prova específica do dano. O segundo reside na possibilidade de adoção de medidas alternativas à demolição, desde que eficazes e adequadamente requeridas em juízo. O terceiro diz respeito ao prazo de ano e dia para exigir o desfazimento da obra irregular, sem que disso decorra constituição de servidão em favor do infrator. O quarto, cada vez mais atual, refere-se ao uso de câmeras de segurança, cuja licitude depende do respeito à privacidade do imóvel vizinho, incumbindo a quem alega a violação demonstrar objetivamente a captação indevida, sem que o dano moral se presuma de modo automático.
Ao final, a lição que se extrai dessa orientação jurisprudencial é clara: a propriedade deve ser exercida em consonância com sua função de coexistência social. A separação material entre terrenos não autoriza que um proprietário invada, por aberturas físicas irregulares ou por mecanismos de vigilância indevidamente direcionados, a esfera privada do outro. O exercício do direito de construir e do direito à segurança encontra limite no dever de respeito à intimidade, ao sossego e à dignidade da vida privada do vizinho.
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