A discussão sobre certidões fiscais no registro imobiliário envolve duas ideias que precisam caminhar juntas. A primeira é institucional e, sob o ponto de vista constitucional, correta: cartórios não podem condicionar a lavratura, o registro ou a averbação de títulos à apresentação de CND, sob pena de converter o serviço registral em mecanismo indireto de cobrança tributária.

A segunda é prática e, para o comprador, decisiva: ao se retirar essa exigência, o risco do negócio não desaparece. Em muitos casos, ele apenas deixa de ser percebido, porque deixa de existir a trava administrativa que antes acendia o alerta fiscal. O adquirente, portanto, precisa ser mais atento e tecnicamente protegido.

Apesar da orientação nacional, ainda subsistem práticas locais que insistem no constrangimento indireto. Exige-se do contribuinte ou do adquirente a apresentação de certidões fiscais como condição para registrar títulos relativos à compra e venda de imóveis.

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À primeira vista, a exigência pode parecer administrativamente razoável, sob o argumento de que a regularidade fiscal indicaria boa-fé e segurança ao tráfego jurídico. Contudo, há desvio de finalidade. O registro de imóveis é instrumento técnico de publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos direitos reais. Sua função é organizar a circulação da propriedade e tornar oponíveis situações jurídicas perante terceiros.

Não é, nem pode ser, instrumento de coerção fiscal.

A cobrança de tributos deve seguir o devido processo legal, com os meios próprios previstos em lei: lançamento, inscrição em dívida ativa, execução fiscal e constrições patrimoniais. Fora desse caminho, surgem atalhos que comprimem direitos, embaraçam a liberdade de contratar e deformam a função do serviço extrajudicial.

Quando generalizada, a exigência deixa de ser cautela e passa a configurar sanção política, expressão utilizada pela doutrina e pela jurisprudência para qualificar medidas desproporcionais que restringem a esfera civil e econômica do contribuinte como meio de persuasão ao pagamento. O Supremo Tribunal Federal consolidou orientação de repúdio a expedientes dessa natureza, por afrontarem o devido processo e a proporcionalidade.

O problema se agrava no contexto registral porque a restrição atinge terceiros e compromete a circulação de bens. Quem compra pode não ser o devedor, mas sofre os efeitos do bloqueio. Quem vende pode estar discutindo o débito e, ainda assim, se vê impedido de alienar.

A orientação do CNJ

Nesse cenário, o Conselho Nacional de Justiça reafirmou a impossibilidade de cartórios e tribunais exigirem CND como condição para registrar ou averbar escrituras de compra e venda de imóveis, no julgamento do Procedimento de Controle Administrativo n. 0001611-12.2023.2.00.0000, sob relatoria do Conselheiro Marcello Terto.

O núcleo do entendimento é claro: condicionar o ato registral à apresentação de certidão fiscal equivale a instituir forma indireta de cobrança tributária, criando obstáculo artificial à circulação de bens com finalidade arrecadatória. O registro não pode ser convertido em instrumento de pressão. Se há débito, o Fisco cobra pelas vias próprias; se não há pagamento, executa. O que não se admite é negar o registro para forçar quitação.

Exceções legais e uso legítimo das certidões

A vedação firmada pelo CNJ alcança a exigência genérica de CND ou CPEN como condição para o registro de compra e venda. Isso não elimina hipóteses em que a própria lei exige comprovação vinculada ao ato, com fundamento específico.

Destacam-se o ITBI, diretamente relacionado à transmissão, e situações submetidas a disciplina própria, como laudêmio e regimes dominiais da União, quando cabíveis. Também podem existir exigências previdenciárias nas hipóteses expressamente previstas na Lei 8.212/1991.

Fora desses casos legalmente delimitados, a certidão pode ser solicitada com finalidade informativa, para orientar a decisão do comprador e a negociação de garantias. O que se veda é sua imposição como requisito impeditivo do registro sem base legal específica.

Superada a questão institucional, resta o ponto central: os riscos do adquirente.

Riscos reais ao comprador

A retirada da obrigatoriedade da certidão não torna o negócio automaticamente seguro. O cartório deixa de impedir o registro, mas o Direito Tributário e o Direito Processual continuam produzindo efeitos.

O primeiro grupo de riscos envolve débitos que acompanham o imóvel. O art. 130 do Código Tributário Nacional determina que créditos tributários vinculados à propriedade, à posse ou ao domínio útil do bem, além de taxas e contribuições de melhoria, sub-rogam-se no adquirente, salvo prova de quitação constante do título.

Na prática, o comprador pode registrar, tomar posse e posteriormente ser surpreendido por cobranças pretéritas, como IPTU não pago. A consequência pode ser execução fiscal e penhora do bem.

Exemplo: imóvel urbano adquirido cujo vendedor deixou de recolher IPTU de exercícios anteriores. O Município promove execução fiscal, o juiz determina a penhora e o comprador, embora proprietário registrado, é chamado a responder pela dívida, restando-lhe propor ação regressiva contra o alienante.

O segundo grupo de riscos diz respeito à presunção de fraude à execução fiscal. Com a redação introduzida pela Lei Complementar 118/2005, o art. 185 do Código Tributário Nacional prevê presunção de fraude quando a alienação é realizada por devedor com crédito tributário inscrito em dívida ativa, salvo se houver bens suficientes para satisfazer a dívida.

Nesse cenário, o Fisco pode buscar a constrição do imóvel, e o adquirente terá de se defender por meio de embargos de terceiro ou ação própria. O risco de insucesso é concreto.

Há ainda situações relacionadas à publicidade registral. O art. 792 do Código de Processo Civil trata de hipóteses de fraude à execução, e a matrícula pode indicar litígios ou constrições que comprometam a eficácia da aquisição. Comprar imóvel com averbação de penhora reduz significativamente a margem de defesa do adquirente.

Some-se a isso ordens de indisponibilidade e bloqueios judiciais ou administrativos. Mesmo sem exigência de CND, pode existir impedimento que inviabilize o registro. O comprador paga, lavra a escritura, mas não consegue registrar por bloqueio em sistemas integrados. E, sem registro, não há aquisição plena do direito real.

Prudência e proteção contratual

A vedação do pedágio tributário não dispensa cautela. Ao contrário, transfere ao comprador o dever de gerenciar riscos por meio de diligência prévia e adequada proteção contratual.

Diligências mínimas incluem: obtenção de matrícula atualizada; verificação de débitos do imóvel, como IPTU, ITR e taxas; consultas a distribuidores judiciais e protestos; pesquisa de indisponibilidades, quando aplicável; e, análise da situação do vendedor quanto a execuções e inscrições em dívida ativa.

No plano contratual, são recomendáveis declarações e garantias do vendedor, cláusulas indenizatórias, retenção de parte do preço até a quitação de passivos e garantias reais ou fidejussórias.

A CND ou a CPEN, nesse contexto, pode ser documento facultativo e útil para avaliar e precificar risco, não requisito registral.

Cartórios e tribunais não podem condicionar o registro à apresentação de certidão fiscal. Admite-se a informação; veda-se o bloqueio. A cobrança tributária deve seguir o procedimento legal, sem atalhos que desvirtuem a função registral.

Para o adquirente, contudo, o risco real não é o cartório deixar de registrar. É adquirir o bem e, depois, enfrentar a pretensão estatal de que o imóvel responde por dívida do alienante, com constrições e litígios prolongados.

O cartório não pode exigir a certidão.

O Fisco não perde seus poderes.

E o comprador não pode perder a cautela.