ITBI sobre o valor real do negócio: o que decidiu o STJ

Quem já comprou um imóvel talvez conheça a situação. As partes acertam o negócio por determinado preço, registram esse valor na escritura e, no momento de recolher o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) recebem da Prefeitura uma cobrança calculada tendo como referência um valor diverso e superior.

Ocorre que, em vez de considerar o preço efetivamente praticado, o Município vem utilizando uma avaliação própria, geralmente extraída de tabela interna ou de um chamado valor venal de referência.

Como o pagamento do imposto costuma ser necessário para concluir o registro do imóvel, muitos compradores acabam recolhendo a quantia exigida, ainda que discordem da cobrança. Foi justamente essa prática que o Superior Tribunal de Justiça enfrentou no julgamento do Tema 1.113.

O ITBI é um imposto de competência municipal e incide, em regra, sobre a transmissão onerosa de imóveis, a exemplo da compra e venda. Dito isso, o Código Tributário Nacional estabelece que sua base de cálculo é o valor venal do bem transmitido.

Durante muito tempo, essa expressão foi interpretada de forma ampla pelos municípios. Em muitos casos, o valor declarado na escritura era desconsiderado e substituído automaticamente por outro, definido unilateralmente pela Administração.

O problema é que imóveis semelhantes nem sempre são vendidos pelo mesmo preço. O estado de conservação, a necessidade de reformas, a localização exata, as condições de pagamento, a urgência do vendedor, a existência de ocupantes e diversos outros fatores influenciam diretamente a negociação.

Sendo assim, uma tabela genérica dificilmente consegue reproduzir todas essas particularidades.

O que decidiu o STJ - Tema 1.113

No julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821, submetido ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu três orientações importantes.

A primeira é que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Esse valor não está necessariamente vinculado àquele utilizado para o cálculo do IPTU.

Isso significa que o valor cadastrado para fins de IPTU não pode ser utilizado automaticamente como base mínima do imposto de transmissão.

A segunda orientação é que o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade. Em regra, considera-se que o preço informado na escritura corresponde ao valor real da operação.

Essa presunção, contudo, não é absoluta. O Município pode questionar o preço declarado quando houver elementos concretos que indiquem possível incompatibilidade com o mercado.

Para afastar esse valor, porém, a Administração deve instaurar procedimento administrativo próprio, apresentar os fundamentos de sua avaliação e assegurar ao contribuinte o direito de se manifestar.

A terceira orientação é que o Município não pode fixar previamente a base de cálculo do ITBI por meio de um valor de referência criado de forma unilateral.

Em outras palavras, a Prefeitura não pode simplesmente aplicar uma tabela própria a todas as operações e obrigar o contribuinte a pagar primeiro para discutir depois.

O entendimento do STJ não impede a fiscalização. Apenas exige que ela seja feita de forma individualizada, fundamentada e com respeito ao direito de defesa.

Um caso ocorrido no Piauí

Um julgamento recente do Tribunal de Justiça do Piauí ajuda a compreender a aplicação prática desse entendimento.

Em uma operação de compra e venda realizada em Teresina, o imóvel foi declarado na escritura por determinado valor. A Prefeitura, no entanto, adotou uma avaliação superior e exigiu o ITBI sobre essa nova base de cálculo.

A controvérsia foi levada à Justiça.

No processo, o Município não comprovou ter instaurado procedimento administrativo para demonstrar que o preço informado na escritura não correspondia ao valor de mercado. Também não demonstrou que os contribuintes tiveram oportunidade de contestar a avaliação antes da cobrança.

Ao aplicar o Tema 1.113 do STJ, a Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Piauí manteve a decisão que reconheceu o direito à restituição do imposto pago a maior.

O caso traduz de maneira bastante simples o que decidiu o Superior Tribunal de Justiça. A Prefeitura pode fiscalizar e questionar o valor declarado, mas não pode substituí-lo automaticamente por uma avaliação unilateral, sem apresentar fundamentos concretos e sem assegurar o direito de defesa.

Não se trata de impedir a cobrança do imposto, mas de exigir que ela observe os procedimentos previstos em lei.

O valor declarado sempre prevalece?

Não!! O Tema do STJ n. 1.113 não autoriza o contribuinte a informar qualquer valor apenas para reduzir o imposto.

Se houver indícios de simulação, subfaturamento ou incompatibilidade evidente com as condições de mercado, o Município poderá revisar a operação e arbitrar outro valor. A diferença está na forma como isso deve ocorrer.

Em vez de aplicar automaticamente uma tabela, a Administração deve analisar o caso concreto e instaurar o procedimento previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional.

Nesse procedimento, o Município deverá explicar por que considera inadequado o valor declarado. O contribuinte, por sua vez, poderá apresentar documentos, avaliações, fotografias, laudos e outros elementos capazes de justificar o preço praticado.

É uma solução equilibrada. Protege o contribuinte contra cobranças automáticas e, ao mesmo tempo, preserva o poder de fiscalização do Município.

E quem pagou a mais pode pedir restituição?

O contribuinte que recolheu ITBI sobre uma base superior àquela correspondente à operação pode, conforme as circunstâncias do caso, buscar a devolução do valor pago indevidamente.

O Código Tributário Nacional assegura o direito à repetição do indébito quando o tributo é pago em valor maior que o devido.

Em regra, o prazo para formular o pedido é de cinco anos contados do pagamento. Por isso, é recomendável revisar as guias de ITBI recolhidas nos últimos anos, especialmente quando houver diferença relevante entre o valor constante da escritura e a base adotada pelo Município.

Para essa análise, devem ser reunidos a escritura, a guia de recolhimento, o comprovante de pagamento, a avaliação municipal e os documentos que demonstrem as condições efetivas da negociação.

Nem toda diferença resultará automaticamente em restituição. É necessário verificar se houve procedimento administrativo, se a avaliação foi individualizada e se o preço declarado possui respaldo na realidade da operação.

E no caso das holdings?

A transferência de imóveis para uma sociedade, inclusive em estruturas de planejamento patrimonial familiar, exige análise específica.

A Constituição prevê hipótese de imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social, mas sua aplicação depende das características da operação e de outros elementos jurídicos que devem ser examinados caso a caso.

Por isso, a discussão sobre a base de cálculo do Tema 1.113 não deve ser confundida com a discussão sobre a existência ou não de imunidade tributária.

São questões diferentes. Ainda assim, quando houver parcela sujeita ao ITBI, o Município não poderá impor uma base de cálculo por simples tabela unilateral, sem examinar as particularidades da operação e sem observar o procedimento legal.

No planejamento patrimonial, essa distinção é especialmente importante. Uma cobrança baseada em valor artificialmente elevado pode aumentar o custo da reorganização e comprometer a viabilidade da operação.

Em resumo, o Tema 1.113 do STJ estabeleceu uma regra importante. O Município pode fiscalizar o valor declarado em uma transação imobiliária, mas não pode simplesmente ignorá-lo e substituí-lo por uma tabela própria.

Quando houver dúvida sobre o preço informado, a Administração deve analisar o caso concreto, justificar sua avaliação e assegurar ao contribuinte o direito de defesa.

O julgamento ocorrido no Piauí demonstra que esse entendimento já vem produzindo efeitos concretos e pode resultar na restituição do imposto recolhido a maior.

A discussão parece técnica, mas sua consequência é simples. O ITBI deve refletir a realidade da operação, e não apenas o valor previamente atribuído pela Prefeitura.

Conhecer essa regra antes de pagar o imposto pode evitar cobranças indevidas. Para quem já pagou, ainda pode haver tempo para recuperar a diferença.