A Receita Federal regulamentou a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos imóveis”, previsto na reforma tributária. A previsão consta na Instrução Normativa (IN) 2.275/2025, publicada em agosto. O texto prevê que os cartórios devem adotar o código de identificação único no CIB no prazo de 12 meses, conforme previsto na Reforma Tributária (LC 214/25).

A ideia é ter um “inventário” dos imóveis no país, alimentado com dados dos municípios e cartórios. Com o novo cadastro é possível identificar eventuais inconsistências que impactam em tributos, avaliar o histórico do imóvel e entender melhor seu enquadramento fiscal.

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Foto: Maria Clara César/ Conecta Piauí

Imóvel

Trata-se de um número de identificação que vai centralizar informações cadastrais de imóveis rurais e urbanos, tanto públicos quanto privados. O objetivo é gerar um código identificador válido em todo o território nacional para cada imóvel, o que deve facilitar o acesso a dados atualizados sobre esses espaços.

Serão os responsáveis pelos cadastros de origem - que são as prefeituras no caso de imóveis urbanos, o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR) no caso de propriedades rurais e a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU) no caso de espaços públicos - que compartilharão as informações sobre esses locais, como forma, dimensão e localização, por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).

De acordo com a citada IN, a documentação vai abranger os bens imóveis registrados, para fins de apuração de seu “valor de referência”. A reforma tributária considera como valor de referência a estimativa de valor mercado dos bens imóveis, com atualização anual (art. 256 da LC 214/25).

Segundo os especialistas  o contribuinte deve ficar de olho, pois o valor de referência oficial, adotado pelo fisco no CIB, restringirá subavaliações dos imóveis, para fins de apuração da CBS e do IBS, tanto em operações societárias envolvendo imóveis (como incorporações, cisões, fusões ou integralizações de capital), quanto em escrituras públicas e contratos de locação, já que, em eventual questionamento do fisco, a legislação permite o uso do valor de referência como meio de prova para arbitramento do tributo.

Todos os imóveis que receberão código CIB necessariamente terão dados georreferenciados, ou seja, a sociedade terá acesso a informações confiáveis sobre os imóveis urbanos e rurais, inclusive com a localização geográficas (no mapa), observadas as regras de proteção de dados pessoais e de sigilo previstas em lei. De acordo com a Receita, os proprietários não terão nenhum custo e não precisarão fazer nada para emitir esse dado

O órgão também destacou que a criação do CIB não substitui o número de inscrição nos cadastros imobiliários municipais ou o código do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra).

Os serviços notariais e de registro deverão compartilhar as informações imediatamente após a lavratura ou registro de ato relativo a imóvel. Isso será feito por meio de um sistema eletrônico da Receita, integrado ao SINTER, o que vai permitir a identificação de discrepâncias nos valores transacionados entre os contribuintes e o valor de mercado, por exemplo. Com isso, será possível o arbitramento do valor da operação, com base no valor de referência atualizado., pois,  em descumprimento das obrigações, a IN prevê aplicação de multas, além de sanções administrativas aplicáveis pelos órgãos de fiscalização notarial e registral. O que pode  resultar  discussões e judicializacão   com base neste arbitramento.

A pergunta é : vai haver aumento  de carga tributária ?   os maiores especialistas  entendem  que há tendência de aumento na carga tributária, tendo em vista que o CIB será compartilhado com todas as administrações tributárias, inclusive Estados e Municípios, e o valor venal do imóvel atualizado será um parâmetro para que Estados e Municípios avaliem os valores dos imóveis e das transações realizadas com imóveis, o que, no final, pode significar um aumento da carga de outros impostos. Um exemplo são os contribuintes que fazem operações com valores menores buscando pagar menos de tributos (ITBI ou ITCMD, por exemplo), podendo haver  questionamentos  a partir da avaliação das informações atualizadas do CIB, uma vez que, nem a  Lei Complementar e  e a Instrução Normativa da RFB  explicitam como será o tratamento dessas informações.

Segundo os especialistas, o governo não pretende tributar, pelo IVA-Dual, pessoas físicas que realizam locações de até R$ 240 mil por ano (limitadas a três imóveis distintos) nem venda de até três imóveis por ano, observadas condições, sendo que o  intuito do fisco também inclui o acesso a dados mais confiáveis para melhor eficiência na tributação, fiscalização, controle e monitoramento sobre as operações imobiliárias entre os contribuintes, sobretudo com a instituição da CBS e do IBS, dificultando a sonegação  com  cruzamento com outras bases entre as administrações públicas e autoridades competentes.

O cronograma da Receita é de que os resultados e recomendações ao gestor do sistema nacional de gestão de informações territoriais (Sinter) sejam apresentados até 20 de dezembro deste ano. Até lá, o grupo de trabalho  da Receita vai levantar os sistemas, normativos e práticas atuais dos registros participantes, desenvolver o piloto para padronização de documentos e fluxos, bem como o ambiente de homologação.

Vamos esperar .

Valmir Martins Falcão Sobrinho

Economista e Advogado